“所以连城，你要记住，等你哪天有权参与这些事的时候，你至少要做四件事。”

    “第一，土地财政不能当唯一财源。不能全靠卖地，要逐步建立多元财政收入。你现在管不了，但你要知道这个方向。”

    “第二，逆周期调节。房价过热时少卖地，市场冷清时适量放地。回去找一找京州过去十年的供地计划和房价走势，把两条线画在一起。画出来了，将来你就知道什么时候该踩刹车、什么时候该踩油门。”

    “第三，存量物业。逐步持有核心地段的物业，不卖，只出租。写字楼、商铺、停车场，这些资产在房价暴跌的时候不会消失，它们会持续产生现金流。城建局的档案室里什么都有。京州有多少直管公房、多少闲置厂房、多少政府持有的商铺，谁在管、收益归谁，你去查。查清楚了记在自己本子上。将来有话语权的时候，你才知道哪些资产可以盘活。”

    “第四，老旧小区摸底。这件事你回去就能干，也不用等谁批准。京州每一栋楼的建设年代、结构类型、住户情况，档案室里都有。你把这些整理成册，自己存着。等到房价跌了，经济需要刺激的时候，你手里有现成的棚改和旧改项目可以立刻上马。”

    孙连城点了点头，把这四点一字不差地记了下来。

    “连城，我跟你讲的这些，是让你把自己变成京州城建系统里，最懂周期的那个人。别人只会卖地盖楼，而你会顺势而为。”

    孙连城放下笔：“老师，我明白了。我现在改变不了京州，但我可以先把自己准备好。”

    杜哲端起茶杯抿了一口：“态度正确。就是要在没人注意的时候，把未来需要的东西准备好。”

    “前面这些，是怎么在房价周期里活下去。接下来我要说的，是怎么让京州的房子，在二十年后还有人愿意住。这些，才是你将来真正能做事的时候，要往心里去的方向。”

    杜哲换了一张新稿纸，在纸上画了三个方框。

    第一个方框里写着，智能化改造预设。

    孙连城抬头，有些不解。

    杜哲问：“连城，你听说过网络社区这个词吗？”

    孙连城想了想：“好像在哪份报纸上看到过，说是以后小区里能上网，水表电表能远程抄。”

    “对。今年8月，国家经贸委牵头成立了家庭信息网络技术委员会，清华的杨教授公开说，三到五年之内，网络社区和网络住宅就会真正普及。建设部已经批准了七个普及型网络社区试点。杨教授的判断和我一致。”

    “所谓的智能化，其实就是让家里的电器能联网，能远程控制。但这只是概念。而合理且适配时代发展的概念，是势必会落地的，只是时间早晚而已。”

    “你想想，十年后、二十年后，如果一个家庭里所有的电器，空调、冰箱、洗衣机、热水器、电饭煲，都能联网，都能用一个遥控控制，甚至用电话就能远程控制，那这些设备之间靠什么连接？”

    孙连城想了想：“靠线和网络？”

    “对，但现在盖的房子，是不会考虑这些的。等老百姓想装智能设备的时候，只能把墙凿开，重新布线。”

    “一套七十平米的房子，凿墙重新布线，少说三五千块，还得全家搬出去住几天。而没预留改造空间的房子，以后想改都改不了。”

    “所以新建住宅须预留智能化改造模块。”

    “我不是让你现在就装智能设备，那个太贵，哪怕十年后，老百姓都未必用得起。我是让你在墙里、地板下，预先留出可以埋线的管道。就像现在盖楼要预留下水道、预留烟道一样，设计规范里加一条：每户的每个房间，必须预留至少一条从入户弱电箱到房间的穿线管，成本增加不到两百块。”

    孙连城飞快地记着。

    “你想想，二十年后，智能设备便宜了，老百姓想装，线从管子里一穿就过去了。不用砸墙，不用搬家，半天搞定。到那时候，京州这些预留了管线的房子，就是全城最好卖的房子，最抗经济周期。”

    “第二，适老化预留。”

    “所有新建小区的卫生间，必须有两个地漏。一个在淋浴区，一个在干区。以后改造成无障碍淋浴的时候，水不会流到外面去。所有单元楼，必须预留加装电梯的井道位置，哪怕现在没条件装。还有，所有小区的一楼，必须有一间可以改成社区食堂或日间照料中心的公共空间，面积不用大，三十平米就够。”

    “老师，这些现在做，开发商会骂人的。”孙连城说。

    “骂？等你有权在手，高兴了跟他们解释，不高兴你就卡他脖子。只要是真的为了京州好，为了人民好，到时候我给你兜着。坚决不能让那帮人把京州这座省会城市，建成全国最大的农村。”

    “回归正题，你算一笔账，卫生间多一个地漏，成本增加不到五十块。电梯井道预留，不装电梯只留位置，增加不到千分之五的建安成本。一楼那间屋子，本来就要做门厅或者物业用房，改个用途而已。三项加起来，一套房子的成本增加不到五百块。但二十年后，这种小区就是京州最抢手的社区。”

    孙连城点了点头，继续记。

    “第三个方框，也是最重要的，不设公摊。”

    “现在卖房子，都是按建筑面积卖，公摊百分之十五到三十不等。老百姓花三十万，实际能住的只有二十万出头。这件事现在没人较真，但十年后、二十年后，一定会有人天天拿这个说事。”

    “你将来如果有机会管这块，记住一个方向：按套内面积计价，不分摊公共部位面积。但你要有心理准备，这么做会得罪很多人。”

    孙连城皱起眉头：“老师，我倒是不怕得罪人，就是这个政策上有没有依据？”

    “有。1995年施行的《商品房销售管理办法》就规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价都是允许的。1999 年建设部又发过文件，明确商品房销售可以按套内建筑面积计价。政策上不是不让做，是没人敢第一个做。”

    “这里不只是开发商的问题，你得把开发商分清楚。“

    “有的开发商，公摊是实打实花在公共部位上的。小区绿化比其他小区高，楼道又宽又整洁，电梯又大又安全，大堂还气派。这种开发商，他的公摊就是合理的，因为业主住进去确实舒服。”

    “但还有另一种。售楼处宣传的时候，单价写得特别便宜，一千三一平，全城最低价。”

    “老百姓一听便宜，交了首付，签了合同，住进去才发现合同上写的建筑面积一百平，实际能用的只有七十平。”

    “那三十平去哪了？公摊。楼道窄得两个人并排走都费劲，电梯挤得要死，绿化就是两棵树。多收的公摊钱，全变利润。”

    “等买家发现的时候，首付交了，贷款签了，沉没成本比公摊还贵，就会变得骑虎难下。想维权还要再花三年五载，且未必能维权成功。“

    孙连城皱起眉，他在城建局见过这种楼盘。

    “不是所有开发商都坏。公摊本身不是坏事，坏在用它的人不让它透明。很多开发商也是为了不得罪同行，随行就市罢了。”

    “那您的意思是……”

    “按套内面积计价。但不能强迫开发商改，那不现实。”

    “招商的时候要找那种有追求的开发商，不要那种想赚快钱的奸商，是想做品牌、想把房子卖贵一点、卖久一点的。”

    “零公摊短期看似伤成本，但只要品牌打响了，以后在本市开发，或者去其他城市开发。开发商会在很多方面获得额外的好处。比如销售速度、售罄率、贷款审核速度。”

    孙连城点头表示明白。

    杜哲往后靠在椅背上：“让他把自己的品牌与零公摊绑在一起，并以此为侧重点营销宣传。”

    “中国房地产经济接下来会进入高速发展阶段，他不需要跟其他人打价格战，零公摊的房子定价比较高，老百姓也能理解，不能理解的就不是目标客户，不必强求。”

    杜哲端起茶杯，喝了一口，随后做了一番总结。

    “上面这几条，会让这些小区在房产涨价的时候，涨得比其他小区更稳，还能帮这些小区抗过经济周期。当然了，还会有其他因素影响，今天我们只讲这个范围内的。”

    杜哲竖起三根手指。

    “我还要你学会举一反三，城建局管的事很多，道路、桥梁、排水、照明、园林、建筑审批、质量监督。你将来一定会接触到。到那时候，你遇到每一件事，都要问自己三个问题。”

    “这件事十年后会变成什么样？”

    “这件事二十年后的使用者是谁？”

    “这件事现在不做，以后可能有什么代价？”

    孙连城把这三句话一字不差地记了下来。

    “比如排水系统，十年后、二十年后，京州人口翻一倍，排水管网的压力会变成现在的几倍？如果现在设计标准不提高，十年后下大雨就淹。”

    “到时候再挖开路面重新铺管子，花的钱是现在的好几倍。这种工程一旦挖起来，里面的猫腻可就多了。挖挖埋埋，埋埋挖挖，堪比愚公移山。”

    “排水、照明、园林、道路、桥梁、供水、燃气、物业、车位、垃圾站。现在你觉得这些都是按章办事的小事，差不多就行。”

    “但你站在二十年后往回看，每一件都连着具体的人。谁家老人在黑楼道里摔过，谁家孩子在积水的路口蹚过，谁家楼下的垃圾站夏天熏了一整条街。”

    孙连城渐渐进入杜哲的节奏，开始学会用跨时代的思路想问题。

    他们又讨论了很久，一直聊到天黑。

    孙连城把笔记本合上，犹豫了一下：“老师，这些事…… 哪一样都要额外花钱……”

    杜哲笑道：“钱的事，你不用担心。我手上有基金，以后可以给你拨一块地做示范。”

    孙连城：“啊？”

    “嗯，你没听错。钱是小事，能不能让你孙连城将来每一步政绩，都变成全汉东、甚至全国都要学的标杆，才是大事。”

    “你只管做正确的事。钱的事，老师来想办法。”

    “老师，我不会让您失望的。”

    杜哲挥了挥手：“去吧。先把论文开题报告写了。”

    他从书架上抽出两本书，递给孙连城：“这本《城市土地经济学》还有这本《县域经济》你可以拿去参考。”

    孙连城恭敬接过，随后退出校长室，脚步声越来越远。

    杜哲拿起电话，拨了周自衡的号码。

    “师兄，明天上午，把各系主任和教授叫到会议室。”

    “你又要搞事？”

    杜哲：“这次不搞事，搞钱。”